Den offentlige ejendomsvurdering var længe undervejs, og i 2020 blev den endnu engang udskudt. Men hvordan har det egentlig betydning for dig, som bor i andelsbolig? Det er godt at holde sig opdateret på boligmarkedet, og hvad der kan have betydning for dig og din boligsituation. Her kan du læse om den overordnede offentlige ejendomsvurdering, hvorfor den blev udskudt, og hvad det eventuelt betyder for dig.
Hvad er den offentlige ejendomsvurdering?
Oprindeligt skal en ny offentlig ejendomsvurdering offentliggøres hvert andet år. Det er her, hvor Vurderingsstyrelsen opdaterer den sandsynlige værdi af forskellige danske boliger. Vurderingerne er baseret ud fra boliger, der ligner hinanden såsom stand, areal, alder og geografisk område. Vurderingsstyrelsen kigger ikke fysisk på boligerne, men indsamler data fra ejendomsbranchen, kommunerne og Danmarks Statistik.
Den nye offentlige ejendomsvurdering var i fuld gang med at blive udviklet til et IT-system, der skulle sørge for, at flere boliger fik en mere retvisende vurdering, end de havde gjort tidligere. Systemet skulle nemlig bygge vurderingen på flere detaljerede oplysninger.
Alle boligforeninger gjorde ikke brug af den offentlige ejendomsvurdering
Den offentlige ejendomsvurdering afgjorde i sidste ende, hvad du som andelshaver kunne sælge din andelsbolig for. I hvert fald hvis din andelsboligforening gjorde brug af den offentlige ejendomsvurdering. Men der var også andre vurderinger, man kunne gøre brug af, som kunne ændre prisen for, hvad du kunne sælge din andelsbolig for. For eksempel gjorde mange andelsboligforeninger brug af valuarvurderinger. Ved en valuarvurdering er det en valuar, der foretager vurderingen af en bestemt bolig eller ejendom. Vurderingen er, ligesom den offentlige ejendomsvurdering, baseret på forskellige faktorer som stand og størrelse. Forskellen mellem de to vurderinger er blandt andet, at der kommer en person ud og besigtiger boligen ved en valuarvurdering. Det gør der ikke ved en offentlig ejendomsvurdering.
Flere andelsboligforeninger gjorde i forvejen brug af valuarvurderinger. Det var ofte fordi, at de mente, at de kunne få et mere retvisende billede af, hvad deres andelsboliger var værd. Det skyldtes også, at den offentlige ejendomsvurdering har været fastfrosset siden 2011-2012.
I dag anvender andelsboligforeninger valuarvurdering som deres primære vurderingsmetode. Dette skyldes blandt andet en ny lovgivning, der afskaffede den offentlige ejendomsvurdering for erhvervsejendomme.
Den offentlige ejendomsvurdering blev udskudt igen
I 2013 blev de nuværende offentlige ejendomsvurderinger fastfrosset. Det har ikke ændret sig siden, og derfor er det stadig de vurderinger, der blev lavet i 2011-2012, der gælder i dag. De nye offentlige ejendomsvurderinger var under opsejling og blev udskudt flere gange. Det skyldtes, at udviklingen af det nye system havde flere komplikationer end først antaget. En af årsagerne for forsinkelse var også hjemsendelse af flere medarbejdere under COVID-19.
Store ændringer i kølvandet
Mange andelshavere havde længe ventet på nye offentlige ejendomsvurderinger, og det var der mange grunde til. Nogle ventede for eksempel på at sælge, og andre var interesseret i deres andelsboligforenings og boligmarkedets udvikling. Men der ventede større ændringer i kølvandet end de fleste havde forestillet sig.
Blackstone-loven
I 2020 blev det muligt at fastfryse den nyeste valuarvurdering, hvis den var indhentet før den 1. juli 2020. Denne nyhed var glædelig for andelsboligforeningerne. Da der samme år blev vedtaget en lov, Blackstone-loven, som skulle forhindre udenlandske kapitalfonde i at opkøbe private udlejningsejendomme, som de efterfølgende kunne udleje boligerne til ualmindeligt høje priser. Loven havde nemlig betydning for andelsboligforeningernes værdi.
Den offentlige ejendomsvurdering afskaffes
I oktober 2020 varslede regeringen, at de ville droppe offentlige ejendomsvurderinger af erhvervsejendomme. Dette blev vedtaget som lov i februar 2021. De andelsboligforeninger der derfor ventede på en ny offentlig ejendomsvurdering ventede forgæves.
Årsagen til at den nye offentlige ejendomsvurdering blev afskaffet var, at det ganske simpelt var for vanskeligt at udføre.
Andelsboligerforeninger der fortsat bruger den offentlige ejendomsvurdering kan stadig benytte den gamle vurdering til andelsværdiberegningen. Den er dog helt tilbage fra 2012, og der er sket mange prisændringer siden.
Store beslutninger til generelforsamlinger
Andelsboligforeningerne har derfor stået overfor nogle meget store og svære beslutninger. Da det blev varslet, at det var muligt at fastfryse valuarvurderinger fra før juni 2020, fik foreningerne og valuarerne travlt. Mange ønskede en ny og frisk valuarvurdering, særligt fordi priserne på markedet blev ved med at stige.
Efterfølgende skulle foreningerne til generelforsamlingerne beslutte, hvorvidt de ønskede at fastfryse eller ej. En beslutning der fortsat præger foreningerne. Der er kun mulighed for at fastfryse én gang, så vælger andelsboligforeningen at benytte en ny valuarvurdering, bortfalder muligheden for at vende tilbage til den gamle. Valuarvurderinger må ifølge loven ikke være mere end 18 måneder gammel, herefter skal den erstattes af en ny. Vælger andelsboligforeningerne at droppe fastfrysningen, har de ikke mulighed for at beskytte sig mod prisfald i fremtiden, da de hver 18. måned skal opdatere deres vurdering.
Erhvervsstyrelsen kommer med ny regnskabsvejledning
Erhvervsstyrelsen kom i december 2021 ud med en ny regnskabsvejledning for andelsboligforeninger. Denne vejledning er en guide til, hvordan andelsboligforeninger skal gribe årsregnskabet an. Opdateringen af regnskabsvejledningen skyldes blandt andet de mange ændringer, der er sket i andelsboligloven.
